2012年元月14出版的省級報刊——新安晚報，其《今日法苑》欄目整版刊載本所合伙人孫簫律師成功代理的一起在當地和郵政系統內有重大影響的訴訟案件。孫簫律師的庭審代理意見被新安晚報大篇幅摘錄，主要案情如下：
2009年8月，中國郵政集團公司所屬的安徽省郵政公司委托北京鳳凰盛世資產管理有限公司在北京產權交易所掛牌，將其擁有的坐落于宣城市的宣城友緣賓館資產對外通過網絡競價進行出讓。原告程路（化名）見到競價公告后，依法通過公平競爭以1120萬元競得宣城友緣賓館整體資產。雙方簽訂了《安徽省郵政公司宣城友緣賓館資產轉讓合同》，2011年1月，辦理了上述房地產變更登記，完成了資產所有權轉移手續。2011年5月，原告以房地產管理部門測繪和《房地產權證》登記的面積與競價公告及《資產評估報告》披露的面積不一致、短少421平方米為由，將安徽省郵政公司訴至宣城市中級人民法院，要求核減成交價款，返還其多付的轉讓款1357736元。
孫簫律師作為安徽省郵政公司的常年法律顧問，接受案件委托后，運用豐富的法律知識和嫻熟的訴訟技能，舉證質證及答辯意見全部被合議庭采納，判決駁回原告的全部訴訟請求。現判決已依法生效。
附原文出處鏈接：http://www.mediaxinan.com/xawb/html/2012-01/14/content_138840.htm?div=-1
另附：新安晚報全文
2012年01月14日 -- 今日法苑 -- 【新安晚報】 版次:[ AI04 ]
網絡競價，拍得房產大縮水？
網絡似乎無所不能。從實物到虛擬物品，網上幾乎啥都能買得到。 拍賣這個古老的行業，如今也和網絡聯手，拍賣五花八門的物品：從傳統的書畫到 特殊編號的奧運缶，從儲備糧到政府部門的二手車，從 商品房 到無形資產的商標…… 通過 公開、共享、互動、實時的網絡競價， 打破交易方式的時間和空間限制， 突破現場拍賣的人為干擾，杜絕圍標、串標和暗箱操作的現象，深受民眾追捧。當然，就像網購衣服會對款式大小顏色不滿一樣，競價拍來的大宗實物資產有時也會遇到窩心事。宣城人程路就稱，在網上競價拍到手的一座賓館， 竟然短少了建筑面積421平方米。更窩心的是，為此打官司還輸了。這是為什么呢？
1、拍來房產短少421平米
年屆不惑之年的程路（化名）從事食品加工業，事業有成，意欲擴大投資。 2009 年8月，安徽省郵政公司委托北京鳳凰盛世資產管理有限公司在北京產權交易所掛牌，將其擁有的坐落于宣城市區的宣城友緣賓館資產對外通過網絡競價進行出讓。該公司在競價公告中稱友緣賓館資產占地面積1499.18平方米，建筑面積3472.92平方米，掛牌價格為人民幣1100萬元。程路在見到友緣賓館資產的轉讓競價公告后，依法通過公平競價以人民幣1120萬元競得友緣賓館上述資產。此后，雙方于 2009年10月29日簽訂了《安徽省郵政公司宣城友緣賓館資產轉讓合同》，2010年8月和2011年1月，辦理了房地產變更登記，完成了資產所有權轉移手續。
程路接收賓館后， 經宣城市房地產管理局測繪和《房地產權證》登記，郵政公司出讓的友緣賓館三處房產中四層主樓 實際僅有1854.22平方米，三層副樓實際僅有447.46平方米，南樓實際僅有673.35平方米，分別比競價公告中相應房屋建筑面積短少了102.78平方米、272.59平方米和45.72平方米，三處房產合計短少了建筑面積421.01平方米。
程路為此懊惱不已，認為自己參與競價報價以及競價成功簽訂合同均是根據郵政公司當初在競價公告中所確認的3472.92平方米房屋面積，現經法定測繪部門測繪，建筑面積出現重大短少，應當依法核減成交價款。經交涉無果，程路于2011年5月將安徽省郵政公司告上宣城市中級法院，請求判令：被告核減成交價款，返還他人民幣135.7萬余元并承擔案件訴訟費用。
2、原告具有惡意
接到法院傳票，安徽省郵政公司有關人員很吃驚。在法庭上，安徽省郵政公司代理律師答辯稱：我們轉讓給程路的房屋不存在面積短少的問題。當時已充分披露房屋建筑物的面積來源情況及未來過戶登記可能產生增或減的不確定因素，所轉讓的資產與競價公告、資產評估報告書、資產轉讓合同中所列資產及原告自己現場勘察、清點、確認的資產完全一致。在競價公告和資產評估報告書中，郵政公司專門多次提示受讓方關注房屋面積來源情況：南三層辦公樓有房屋所有權證，證載面積為719.07平方米；其他房屋2753.85平方米未辦理房屋產權證，系郵政公司及宣城市郵政局申報的面積，并非房地產管理部門測繪的面積。因此，程路完全應當知悉在辦證時極可能出現證載面積與實際測繪面積不一致情形。南樓在掛牌出讓前已辦房產證，證載面積719.07平方米，產權過戶后辦證面積為673.35平方米。同一房產前后兩次均為同一管理部門測繪，兩次測繪相差45.72平方米，是由于面積測繪方式上存在差異所致。面積測繪差異導致的辦證面積短少與資產轉讓時“目標資產缺失”絕非同一概念。程路將辦證面積短少理解為交付資產重大短少、缺失系理解錯誤。
“程路應當知曉未辦證部分房產的掛牌評估面積與將來辦證時證載面積可能有出入，程路在明知涉案房產辦證時不一定與評估面積一致的情況下，仍然做出了摘牌、簽訂合同，履行了相關手續，其實際行動表達了程路認可標的物現狀及合同價。雙方簽訂的《資產轉讓合同》就目標資產的交割約定系實物進行清點、造冊、簽字確認，現狀移交”。安徽省郵政公司的代理律師說。
該公司堅稱，賓館資產整體交付，并無短少。程路在交易前多次赴現場勘察，在摘牌后再次進行了察看、清點和確認。郵政公司移交給原告的資產與原告自己清點確認的資產完全一致，所移交的資產沒有短少情況。
“原告在房產過戶時及此后相當長時間內沒有就面積提出異議。而在過戶數月后才提出核減價款的訴求，原告顯然具有惡意，目的是低于掛牌價受讓國有資產，從而為了獲得不當利益。”郵政公司的代理律師說得一針見血。
律師還明言：國有資產整體轉讓有別于普通的房屋買賣，兩者的計價方式完全不同：資產轉讓價格并不是僅僅按房屋建筑物的面積計價，房屋證載面積與評估面積不一致未必調整評估價，調減房屋評估價也未必導致調減整體資產掛牌價或者成交價款。根據《企業國有產權轉讓管理暫行辦法》規定，評估價僅僅是作為國有產權轉讓價格的參考依據。轉讓人可自主決定掛牌價。郵政公司轉讓的“標的物友緣賓館資產”是國有資產整體轉讓，不能等同于普通的商品房買賣。原、被告雙方簽訂的《資產轉讓合同》第三條約定的資產轉讓的方式、程序和價格是確定的、惟一的，并未約定調整價款的條款。因此，只要被告交付了資產，轉讓后辦證時的證載面積與評估報告所依據的面積不一致，原告要求調減價款無依據，即便確有必要調整，也僅是調整評估結果，而不是調整掛牌價、成交價，除非撤銷合同或宣告合同無效，重新掛牌交易。原告的訴訟請求沒有事實和法律依據，郵政公司請求法院駁回原告的全部訴訟請求。
3、網絡拍賣程序合法
宣城中院查明，經過網絡競價，程路以1120萬元競價成功并摘牌，與被告安徽省郵政公司于 2009年10月29日簽訂了《安徽省郵政公司宣城友緣賓館資產轉讓合同》（以下簡稱《資產轉讓合同》），合同約定甲方將其所擁有的宣城友緣賓館資產采取網絡競價方式以人民幣1120萬元轉讓給程路。合同中，雙方就資產轉讓方式、轉讓價款的支付、資產交割事項、權屬證書的變更、資產轉讓的稅收和費用、債權債務的承繼、職工安置、違約責任等進行了約定。同年11月6日，原、被告雙方就交割資產的實物進行清點、造冊后簽字確認。 2010年8月3日，程路分別辦理了登記為房屋四層混合結構、建筑面積1854.22平方米產權證書（即主樓四層），登記為房屋三層混合結構、建筑面積447.46平方米產權證書（即副樓三層），登記為房屋三層混合結構、建筑面積673.35平方米產權證書（即公告中已辦理房屋所有權證的南樓部分）。程路認為其參與競價報價并簽訂的資產轉讓合同是基于被告當初競價公告中所確認的3472.92平方米的房屋面積，現與宣城市房地產管理局測繪后登記的房屋面積相差421.01平方米，其中四層的主樓比競價公告面積短少102.78平方米，三層副樓比競價公告短少272.59平方米，南樓比競價公告短少45.72平方米，原告遂起訴至法院。
庭審中，程路說明，訴訟標的額135.7萬余元是依據成交總價款除以被告在公告中確定的房屋面積3472.92平方米，乘上短少的面積421.01平方米計算所得，并當庭承認，看到被告發布的競價公告后，并沒有去查詢資產評估報告書亦未核實轉讓資產。
法院還查明：南三層辦公樓于 1989年7月5日辦理房屋所有權證登記面積為719.07平方米，1997年該房產重建時將南樓原有一外樓梯予以拆除，故比競價公告中登記面積短少45.72平方米。
綜合雙方舉證、質證及訴辯意見，承辦法官確定該案爭議焦點是：被告安徽省郵政公司轉讓給原告程路的資產是否存在房屋面積短少情形，若存在房屋面積短少情形被告是否有權核減相應的價款。
宣城中院認為：《拍賣法》第28條第2款規定：“拍賣國有資產，依照法律或者按照國務院規定需要評估的，應當經依法設立的評估機構評估，并根據評估結果確定拍賣標的的保留價。”《企業國有產權轉讓管理暫行辦法》第13條規定：“在清產核資和審計的基礎上，轉讓方應當委托具有相關資質的資產評估機構依照國家有關規定進行資產評估。評估報告經核準或者備案后，作為確定企業國有產權轉讓價格的參考依據”，第17條第2款規定：“采取拍賣方式轉讓企業國有產權的，應當按照《拍賣法》及有關規定組織實施”。案涉轉讓資產系國有資產，轉讓資產中房屋建筑所有權和土地使用權系宣城市郵政局所有，宣城市郵政局隸屬于中國郵政集團公司系全民所有制企業，由被告主管單位中國郵政集團公司委托北京天健興業資產評估有限公司進了評估，評估值為936.52萬元，為防止企業國有產權轉讓造成企業國有資產的流失，被告依據該評估結果委托經紀商北京鳳凰盛世資產管理有限公司確定掛牌底價為1100萬元并在北京產權交易所掛牌并發布競價公告，不違反上述法律規定。
承辦法官說，案涉資產轉讓方式是網絡競價，網絡競價是類似于拍賣會的專場競價活動，投資人可以通過互聯網參與競價，按照“價格優先、時間優先”原則，競價結束后最高有效報價者成為該標的受讓方。該案原告程路稱被告委托北京產權交易所發布的競價公告披露轉讓資產中的建筑面積與實際轉讓登記的面積不實應當承擔拍賣標的瑕疵責任，但由于網絡競價是拍賣方式的一種，競價公告是拍賣人通過網絡發出的拍賣公告，對轉讓資產進行宣傳介紹并公布拍賣物的價格，其實質是要約邀請，是對不特定的人發出，并希望他人向自己發出要約的意思表示，并非與他訂立合同，只是訂立合同的預備行為。因此，競價公告作為要約邀請其內容對原告不產生合同的約束力。
“原告作為網絡競買人通過網絡競價1120萬元競買被告轉讓資產，其出價是要約，拍賣人同意，其拍定是承諾，整個網絡競拍程序合法有效。”法官說。
依據《拍賣法》相關規定，拍賣人應當在拍賣前展示拍賣標的，并提供查看拍賣標的的條件及有關資料。被告發布的競價公告已明確載明：本次轉讓的房屋中有2753.85平方米的房屋尚未取得《房屋所有權證》，且注明具體情況可查詢資產評估報告書，該資產評估報告書同時強調：本評估意見僅作為交易各方資產交易的價值參考依據，而不能取代交易各方進行資產交易價格的決定。因此，被告已盡到了對拍賣標的物瑕疵告知義務，被告組織宣城友緣賓館資產拍賣程序合法。
4 、依據不足駁回起訴
法院認為，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。被告競價成功后，原、被告雙方簽訂的《資產轉讓合同》是雙方當事人真實自愿的意思表示，內容不違反法律強制性、禁止性規定，應為合法有效，雙方應當全面適當地履行。該合同第一條約定資產評估報告書是雙方簽訂合同內容的一部分。資產評估報告書第三大項評估對象和評估范圍已載明建筑面積為3472.92平方米；評估報告書第11大項特別事項說明第8條明確本次評估有關該項房產的面積2753.85平方米未辦理房屋產權證，且說明上述面積均以安徽省郵政公司申報面積為準，由此可知，原告程路應知曉該未辦理房屋產權證部分可能會與將來辦證證載面積存在誤差的情況存在，但原告對此并未提出異議并與被告簽訂了《資產轉讓合同》。
因案涉資產是整體轉讓，該合同簽訂后程路多次對轉讓資產進行勘察，在明知房屋面積短少時，仍于2010年8月3日辦理了產權過戶，且在房屋產權辦理了過戶手續后，在合理期限內未對房屋建筑面積短少部分提出異議，故視為被告交付的標的物即房屋建筑面積符合合同約定，原告放棄對房屋建筑面積短少部分要求被告承擔責任的權利。原、被告雙方就轉讓資產實物的交割進行了清點、造冊、簽字確認后并辦理了相關產權過戶，現在原告認為轉讓資產中建筑面積短少，要求被告核減成交價款返還人民幣135.7萬余元沒有事實和法律依據，法院依法不予支持。
訴訟中，被告安徽省郵政公司以土地使用權價值低估為由要求調增評估價并要求原告補交土地使用權出讓金142.6萬余元，但由于土地使用權出讓金系由有關人民政府土地行政主管部門征收，不屬該案的審理范圍，故法院對被告要求原告增加土地使用權出讓金的抗辯理由依法不予審查。宣城中院依據《合同法》《拍賣法》《企業國有產權轉讓管理暫行辦法》之相關規定，判決駁回原告程路的訴訟請求。案件訴訟費17020元，由程路負擔。
程路服判息訴。
責任編輯：孫斌
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